Le marché immobilier reprend lentement vie, mais il est trop tôt pour se laisser emporter par les attentes d’une inflation plus rapide des prix de l’immobilier. Le marché continue de s’adapter à la hausse des taux hypothécaires. Les prix de l’immobilier ne vont pas baisser, mais ils n’augmenteront pas beaucoup non plus, et nous devrions nous réjouir d’une période de déménagements accrus mais de prix stables qui contribuent à rétablir la relation entre les prix de l’immobilier et les revenus.
Le boom immobilier provoqué par la pandémie a été rapidement stoppé fin 2022, les taux hypothécaires ayant triplé pour atteindre 6 pour cent. Une nouvelle hausse des taux hypothécaires l’été dernier a frappé le plus durement les niveaux d’activité, les ventes globales de logements ayant chuté d’un quart à un million et les prix de l’immobilier affichant de modestes baisses d’une année sur l’autre.
Le niveau de baisse des prix de l’immobilier, en réponse à la hausse des coûts d’emprunt, a été bien inférieur à ce que beaucoup prévoyaient. Cela est dû en grande partie aux réglementations hypothécaires introduites par la Banque d’Angleterre en 2014, conçues pour empêcher les ménages de s’endetter à des niveaux insoutenables et de provoquer une bulle des prix de l’immobilier alors que les gens empruntaient à des taux hypothécaires extrêmement bas.
Alors que les taux hypothécaires pour les nouveaux emprunteurs étaient inférieurs à 2 % jusqu’en 2021, ceux qui achetaient une maison avec un prêt hypothécaire devaient fournir à leur banque qu’ils pouvaient se permettre des « taux de stress » hypothécaires de 6 ou 7 % dans le cadre de leur demande.
À mesure que les taux hypothécaires augmentaient, la plupart des emprunteurs existants qui ont refinancé ont eu la capacité de faire face à des remboursements hypothécaires plus élevés. Cela a limité l’ampleur du berger et forcé les ventes qui, dans le passé, ont été un catalyseur d’une plus grande révision des prix de l’immobilier.
Si l’on a réussi à éviter les hausses et les baisses des prix de l’immobilier, cela s’est fait au prix d’un renforcement des obstacles à l’accession à la propriété. Pour les nouveaux acheteurs, leur pouvoir d’achat a été réduit par la hausse des taux hypothécaires, qui se situent en moyenne entre 4 et 5 pour cent, tandis que le taux de stress appliqué par les banques dépasse désormais 8 pour cent. Cela est particulièrement difficile dans le sud de l’Angleterre, où les prix de l’immobilier sont supérieurs à la moyenne et où l’impact de la hausse des coûts d’emprunt est le plus important.
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Les primo-accédants doivent investir davantage de valeur nette pour pouvoir acheter une maison. L’année dernière, le dépôt moyen à Londres était de 145 000 £ avec un revenu familial de 90 000 £. Les niveaux de revenus et de dépôts sont plus faibles dans le sud de l’Angleterre, avec des moyennes respectives de 49 000 £ et 37 000 £.
L’activité sur le marché des ventes de logements s’est redressée au cours des six derniers mois, alors que les taux hypothécaires ont chuté et que l’on s’attend de plus en plus à ce que la Banque d’Angleterre commence à réduire ses taux de base plus tard dans l’année. Un plus grand réalisme dans les prix des vendeurs, ainsi qu’un cinquième de plus de maisons à vendre qu’il y a un an, ont conduit à davantage de ventes conclues, en hausse de 1 pour cent par rapport à l’année dernière.
L’augmentation des ventes a conduit à la signature des prix de l’immobilier. La plupart des indices des prix de l’immobilier enregistrent une inflation des prix de l’immobilier comprise entre +1 pour cent et -1 pour cent.
Les chutes des prix de l’immobilier sont concentrées dans le sud de l’Angleterre, en dessous d’une ligne allant du Wash au canal de Bristol. Les baisses de prix sont modestes, jusqu’à -2 pour cent, tandis que dans le reste du Royaume-Uni, l’inflation des prix de l’immobilier commence à dériver en territoire positif à mesure que l’activité du marché s’améliore.
La révision en douceur des prix de l’immobilier en réaction à la hausse des taux hypothécaires signifie que la combinaison de la croissance des revenus et de la baisse des taux hypothécaires devra effectuer le dur travail de réinitialisation de la relation entre les prix de l’immobilier et les revenus.
Les remboursements hypothécaires annuels pour acheter une maison moyenne sont aujourd’hui 60 pour cent plus élevés qu’ils ne l’étaient en 2021. Les deux tiers de cette hausse sont dus à des taux hypothécaires plus élevés et un tiers au fait que les prix de l’immobilier sont encore 13 pour cent plus élevés qu’il y a trois ans.
Ce ne sont pas seulement les remboursements hypothécaires et le coût de la vie qui ont un impact sur la demande et le pouvoir d’achat. Le droit de timbre est une taxe importante sur le déménagement dans le sud de l’Angleterre, qui représente les trois quarts des paiements annuels du droit de timbre. Une réforme est désespérément nécessaire, mais il s’agit de savoir comment combler le déficit annuel de 10 milliards de livres sterling en matière de recettes fiscales.
La réalité est que la modeste baisse des prix de l’immobilier au cours de 2023 signifie qu’il faudra plus de temps pour que l’accessibilité se rétablisse, en particulier dans le sud de l’Angleterre. Les prix de l’immobilier devraient rester stables, voire en baisse, dans le sud de la Grande-Bretagne, tandis qu’une meilleure accessibilité signifie un retour à de faibles niveaux de croissance nominale des prix de l’immobilier dans les régions du nord et en Écosse.
Cela ne doit pas être considéré comme une mauvaise chose tant que cela ne réduit pas le nombre de ménages cherchant à déménager.
On se concentre trop sur les changements mensuels dans les pièces de la maison. Le point de référence le plus important pour évaluer la santé du marché immobilier est le nombre de transactions et le nombre de nouveaux logements construits chaque année. Les ventes de logements devraient croître de 10 pour cent cette année pour atteindre 1,1 million, ce qui reste légèrement inférieur à la moyenne à long terme. Cela est positif pour l’économie et augmente les chances qu’un plus grand nombre de personnes déménagent en 2024.
Richard Donnell est directeur de recherche chez Zoopla
