Marché immobilier d’opportunité à CABA : vaut-il mieux acheter dans le neuf ou rénover ?

Marché immobilier d’opportunité à CABA : vaut-il mieux acheter dans le neuf ou rénover ?
Marché immobilier d’opportunité à CABA : vaut-il mieux acheter dans le neuf ou rénover ?
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La décision d’acheter un appartement neuf ou à rénover à CABA varie en fonction de l’économie, du marché et des projets personnels (Getty)

Sur le marché immobilier dynamique de la Ville Autonome de Buenos Aires, la décision entre investir dans un appartement flambant neuf ou parier sur un appartement d’occasion avec potentiel de rénovation est un dilemme récurrent entre acheteurs et investisseurs. Cette situation est importante pour ceux qui ont des économies à consacrer à la brique ou qui ont vendu une propriété et doivent en acheter une autre pour déménager bientôt.

Ce choix englobe de multiples facteurs économiques, stratégiques et pratiques. Face à un changement de tendance encore en développement mais évident sur le marché immobilier, les prix ont stoppé leur baisse et, bien que naissante, ont entamé une hausse avec une augmentation moyenne de 5%.

Actuellement, compte tenu de la stabilisation des prix des logements d’occasion, qui ont mis fin à leur tendance à la baisse amorcée il y a neuf mois, ils se présentent comme une option d’investissement nettement plus attractive par rapport aux appartements neufs, dont les coûts connaissent une augmentation marquée. .

Hernán Barrerode Century 21 Barrero, a déclaré Infobae qu’« il est probable qu’à court terme, nous verrons les prix des unités d’occasion commencer à connaître des augmentations plus importantes. Ce contexte indique un moment favorable pour acquérir des appartements qui n’ont que quelques années, dont les prix sont considérablement inférieurs à leur valeur de vente il y a 5-6 ans, restant entre 20 % et 30 % en dessous du coût des appartements neufs ».

La différence de prix entre les unités neuves et d’occasion est notable et peut aller jusqu’à 30 % de plus pour les propriétés neuves par rapport aux unités d’occasion.

Dans les logements de 1 ou 2 pièces, l’écart de prix est d’environ 20 %, dans les logements de 3 ou 4 pièces, il augmente jusqu’à 30 % et selon la zone ou le quartier, il peut être plus important.

« En prenant comme exemple la zone de Recoleta, quartier emblématique pour son offre immobilière, le prix moyen au mètre carré des appartements d’occasion est d’environ 2 400 USD, tandis que pour les appartements neufs, il s’élève à 3 100 USD. Cet écart est encore plus évident dans les unités plus grandes, révélant une tendance marquée vers un coût au mètre carré plus élevé dans les propriétés neuves », a-t-il déclaré. Francisco Altgeltd’Altgelt Real Estate Businesses.

Rénover la maison apporte toujours un plus pour revaloriser la propriété d’occasion ou si elle a été ouverte il y a quelques années et que les propriétaires décident de la moderniser prochainement (Getty)

La décision d’achat est fortement influencée par le motif d’investissement. Les acheteurs qui cherchent à acheter ont tendance à considérer les propriétés d’occasion comme une opportunité précieuse, anticipant la possibilité d’une réévaluation qui pourrait offrir un rendement allant jusqu’à 30 %, surtout face à une potentielle réactivation du marché des prêts hypothécaires.

Les appartements d’occasion présentent une opportunité attractive pour ceux qui ont une vision d’investissement à moyen et long terme. La possibilité d’acquérir une propriété à un prix plus abordable et d’augmenter sa valeur grâce à des rénovations est pour beaucoup un facteur déterminant.

Altgelt a précisé : « Il est toutefois essentiel de tenir compte du coût actuel élevé de la construction, qui pourrait réduire la rentabilité attendue de ces réformes. »

Il est essentiel de prendre en compte le coût actuel élevé de la construction, qui peut réduire la rentabilité attendue desdites réformes (Altgelt)

Bien que certains matériaux aient commencé à décliner en raison de la baisse des ventes, les coûts sont élevés et aujourd’hui la valeur par m2 oscille à 700 USD pour les rénovations alors qu’il y a deux ans elle oscillait à 400 USD par m2. En revanche, les appartements neufs offrent l’avantage d’être des propriétés exemptes des complications structurelles typiques des bâtiments anciens et impliquent souvent des dépenses moindres.

Cependant, son prix plus élevé que celui des biens d’occasion et l’incertitude quant à la réévaluation future du bien peuvent représenter un désavantage important pour certains acheteurs.

Salle de bain toute neuve. Un avantage est que même si le coût est plus élevé à l’achat, il est essentiel de prendre soin de la maison afin qu’elle ne se déprécie pas dans les deux ans suivant son ouverture.

« Dans le cas d’appartements neufs, il faut faire attention au statut notarié de l’immeuble, aux dépenses supplémentaires au moment de l’achat et aux finitions incluses. Pour les propriétés d’occasion, il est tout aussi important d’évaluer l’état de l’appartement avec l’aide d’un professionnel, ainsi que l’état du consortium et les éventuels litiges en cours », a déclaré Altgelt.

Il est conseillé de prendre en compte les aspects techniques, la qualité de la construction et l’expérience du promoteur. Généralement, les projets renommés et reconnus ont tendance à s’apprécier davantage et à mieux préserver leur valeur d’investissement. Ce sont ceux qui, face aux fluctuations du marché, subissent moins de dépréciation de leurs prix et, pendant les périodes d’appréciation, améliorent plus efficacement leurs performances.

La faisabilité de réaliser des rénovations dans un appartement d’occasion a été affectée par l’augmentation des coûts des matériaux et de la main d’œuvre. Alors que pour certains, cela représente une opportunité de personnalisation et de valeur ajoutée, pour d’autres, la recherche se concentre sur des unités qui nécessitent le minimum d’interventions possibles, en équilibrant le coût d’acquisition avec celui d’amélioration de la propriété.

La recherche se concentre sur les unités qui nécessitent le minimum d’interventions possibles, en équilibrant le coût d’acquisition avec celui d’amélioration de la propriété.

Hernán Barrero a expliqué : « L’étude des propriétés utilisées nécessite une approche détaillée, fortement influencée par l’emplacement et les conditions actuelles. Un aspect crucial à considérer est l’état de conservation du bâtiment, étant donné que sans un entretien approprié, la possibilité de revalorisation de l’investissement est compromise.

Il y a des acheteurs qui choisissent d’acquérir des appartements dans un état très dégradé afin de les personnaliser à leur goût, une tâche dans laquelle les architectes ou les décorateurs d’intérieur trouvent généralement un attrait particulier.

Lors de l’achat de neuf, il est recommandé d’être conscient des dépenses supplémentaires au moment de l’achat et des finitions incluses dans chaque environnement.

D’un autre côté, il y a ceux qui recherchent des propriétés qui nécessitent le moins d’améliorations possible. Ceux qui optent pour la première option prennent généralement en compte le coût total des rénovations lors du calcul de la valeur d’achat au m2.

Depuis 2019, les appartements d’occasion ont enregistré une baisse marquée de leur valeur, s’établissant en moyenne à 45% dans le CABA (mais cette tendance s’est arrêtée). Cela représente l’occasion de découvrir d’authentiques « joyaux » qui, avec les bonnes rénovations, peuvent être transformés en maisons rénovées avec un potentiel de revente à un prix plus élevé.

L’achat de propriétés à rénover et leur vente ultérieure continuent d’être une activité rentable (Langone)

L’architecte Juan Cruz Langone, a déclaré que « l’achat de propriétés à rénover et leur vente ultérieure continuent d’être une activité rentable. Cependant, plusieurs aspects clés doivent être soigneusement étudiés pour garantir le succès de ce processus. Les rénovations qui s’avèrent plus onéreuses et qui présentent fréquemment des complications inattendues sont celles qui nécessitent de modifier la répartition des espaces, notamment dans les zones sujettes à l’humidité comme les salles de bain, les cuisines et les buanderies.

Investir dans des biens à rénover et à vendre continue d’être bénéfique, en prenant soin de faire des calculs précis pour garantir la rentabilité dans un contexte où l’inflation reste élevée (Getty)

Aujourd’hui, un ensemble de robinets commence à 200 000 $ et le changement de fenêtres dépasse 70 000 $ par unité. Le remplacement des éléments extérieurs tels que les portes peut également s’ajouter à ces coûts.

La rénovation d’un appartement, comprenant salle de bain, toilettes et cuisine, peut prendre 60 jours avec une équipe de 10 personnes.

« Pour les projets complexes, avec deux salles de bains, toilettes, cuisine et réaménagement des zones de service, en plus des modifications d’espace, le délai est prolongé à 90 jours, que l’appartement fasse 100 m2 ou 150 m2. L’essentiel est de disposer dès le départ d’équipements et de matériels adéquats pour éviter les retards », a expliqué Cruz Langone.

Les dépenses liées à l’achat d’appartements, neufs et d’occasion, comprennent les commissions immobilières, les frais d’acte et les taxes, qui peuvent varier considérablement.

Il est toujours conseillé de lire attentivement les écrits pour détecter d’éventuelles erreurs et éviter des maux de tête à l’avenir.

Les commissions immobilières, tant pour l’achat d’appartements d’occasion que pour l’achat d’appartements neufs, sont similaires ; Selon la coutume, l’acheteur paie 4 % et le vendeur 3 %.

Concernant les frais d’acte, il existe des différences significatives : il est habituel que, lors de l’acquisition d’unités neuves, le paiement des droits de timbre (3,5% en CABA) soit ajouté au nom de l’acheteur. De plus, puisqu’il s’agit du premier acte de l’unité, d’autres dépenses sont incorporées, comme l’inscription au règlement de copropriété, augmentant ainsi le coût final.

Bien que les propriétés soient évaluées en dollars, les dépenses associées à l’acte et les taxes sont calculées en pesos (Barrero).

Dans le cas de transactions d’achat et de vente de propriétés d’occasion, c’est une pratique notariale au CABA que les frais d’acte et le droit de timbre soient répartis entre l’acheteur et le vendeur.

« Il est important de mentionner que, même si les propriétés sont évaluées en dollars, les dépenses liées à l’acte et les taxes sont calculées en pesos, selon la valeur du dollar officiel au jour de la signature de l’acte », a conclu Hernán Barrero.

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