À la surprise de pratiquement personne, WeWork (WE) a annoncé plus tôt ce mois-ci qu’elle avait déposé une demande d’adhésion au chapitre 11. la faillite. Alors que certains acteurs de l’immobilier commercial ont perçu cette annonce comme le début du râle du coworking en tant que secteur, un certain nombre de startups de proptech voient une opportunité d’améliorer le concept global d’espace flexible.
Le vaste bureau postes vacants L’effondrement de WeWork, combiné au désespoir des propriétaires qui cherchent à attirer les travailleurs, semble être une porte ouverte aux entreprises innovantes d’espaces flexibles offrant davantage d’options flexibles aux propriétaires et aux locataires.
Le résultat est un marché renouvelé et extrêmement agressif pour les fournisseurs d’espaces flexibles.
“C’est très compétitif”, a déclaré Matt Himmelsbach, directeur général de Newmark (NMRK), qui dirige la pratique mondiale de coworking de l’entreprise. « Sur les marchés qui sont plus durement touchés par le ralentissement des bureaux, c’est une opportunité pour les fournisseurs de coworking d’obtenir une meilleure offre et de s’engager dès maintenant. Ensuite, sur les marchés qui fonctionnent bien, vous verrez davantage d’accords stratégiques dans des domaines plus prometteurs. Quoi qu’il en soit, je pense que les opérateurs connaîtront une expansion dans les deux prochaines années.
La concurrence et la pression exercée sur les propriétaires pour pourvoir les postes vacants sont particulièrement fortes dans les quartiers d’affaires centraux et urbains denses où WeWork avait loué de vastes étendues de bureaux, a déclaré Himmelsbach.
“La plupart des propriétaires qui disposent d’un espace de coworking ou WeWork reçoivent des propositions non sollicitées de la part de très nombreux opérateurs”, a-t-il déclaré. « C’est un peu un combat au couteau pour déterminer qui peut réellement l’emporter. Cela va évidemment changer, car je pense que WeWork déterminera probablement son portefeuille final au cours des six prochains mois.
Et les startups de la proptech apportent un ensemble de couteaux différents pour trancher et raconter les opportunités du marché.
L’une de ces sociétés est basée à San Francisco Codeune place de marché gérée qui propose des espaces de bureaux privés flexibles, a déclaré Christelle Rohaut, sa fondatrice et PDG.
“Donc, tout d’abord, Codi n’est pas une entreprise de coworking”, a déclaré Rohaut. « Nous nous considérons comme un bureau comme une entreprise de services. Nous aidons les entreprises à trouver et à gérer des espaces de bureaux entièrement privés et clé en main aux conditions de location les plus flexibles du marché. Nous associons l’entreprise à la bonne propriété, qui est généralement un espace de bureau vacant sous-utilisé. Ensuite, nos services destinés aux consommateurs gèrent le déménagement et le processus de gestion du bureau.
Codi a constaté un net regain d’intérêt des propriétaires pour son service depuis l’annonce de WeWork, mais même plus tôt dans l’année, la startup a commencé à débaucher de manière agressive les locataires de WeWork en raison des perspectives de déclin de l’entreprise, a déclaré Rohaut.
“Nous avons été proactifs à ce sujet depuis la publication des résultats du deuxième trimestre en août”, a-t-elle déclaré. (C’était l’appel auquel les dirigeants de WeWork a exprimé des « doutes substantiels » quant à la poursuite de ses activités.) « Il était assez clair qu’il leur restait quatre mois de liquidités. C’est à ce moment-là que nous avons lancé une campagne « WeWont ». Nous avons placé un stand devant les bâtiments de WeWork pour sensibiliser au fait que WeWork ferme activement ses bâtiments, et nous voulions offrir notre soutien aux entreprises et aux fondateurs qui perdraient leurs bureaux et leur faire prendre conscience que Codi existe en tant qu’entreprise. alternative.”
En octobre, Codi a reçu une lettre de cessation et d’abstention de WeWork en réponse à son «Nous ne le ferons pas” campagne. Cependant, Rohaut reste impénitent en matière de marketing face à l’effondrement d’une entreprise dont Ces opinions sont révélatrices des obstacles fondamentaux associés au modèle de coworking, ainsi que d’un signe clair que les startups et les entreprises en phase de croissance rejettent les espaces de bureaux partagés dans leur ensemble.
“C’est un de ces moments où si vous ne le faites pas, il sera trop tard”, a déclaré Rohaut à propos du marketing de WeWont. « Il n’y a rien de mal dans ce que nous avons fait. C’est une compétition loyale, de la publicité et de la sensibilisation. En fin de compte, ce qui compte, c’est que les entreprises et les fondateurs connaissent d’autres solutions, car de nombreuses entreprises ont été touchées par la faillite.»
Dans tous les cas, tLe nombre de clients Codi issus du coworking a augmenté de 1 100 % d’une année sur l’autre en 2023, a déclaré Rohaut.
Une autre startup de proptech qui cherche à combler le vide de WeWork est Radiouxsur le marché en ligne basé à Portland, dans l’Oregon, pour les espaces de travail résidentiels.
Contrairement aux startups d’espaces flexibles axées sur le marché des bureaux immobiliers commerciaux, Radious a fait sa niche dans le secteur résidentiel, a déclaré la PDG Amina Moreau à propos de l’entreprise qu’elle a cofondée en janvier 2022.
« Nous sommes effectivement un intermédiaire entre les espaces sous-utilisés et les personnes qui ont besoin d’espace », a déclaré Moreau. « Notre spécialité est de transformer des propriétés résidentielles en espaces de travail. Nous fonctionnons de la même manière qu’Airbnb. « Nous prenons en charge des maisons, des appartements et des maisons d’hôtes dans les jardins des gens, et nous travaillons avec les propriétaires et les gestionnaires immobiliers pour garantir qu’ils disposent de toutes les commodités de travail dont vous et votre équipe pourriez avoir besoin. »
Radious loue les espaces à la journée, à la semaine ou au trimestre, explique Moreau. « Nous travaillons avec des entreprises à des conditions très flexibles, car, en fin de compte, si votre équipe n’a besoin que d’un espace de bureau sur une base fractionnée, alors pourquoi diable ne paieriez-vous pas pour cela sur une base fractionnée ?
La startup s’est concentrée sur le côté résidentiel, car la réaffectation d’espaces commerciaux vides est déjà un domaine proptech encombré, a déclaré Moreau. “Le côté résidentiel nous offre un très grand différenciateur, en partie parce que nous avons tout le confort d’un chez-soi”, a-t-elle ajouté. «Mais la principale raison est que les propriétés résidentielles se trouvent dans des zones résidentielles, précisément là où vivent les gens.
« Si vous regardez les statistiques nationales, les déplacements domicile-travail constituent le plus grand obstacle au retour au bureau. Ainsi, si nous pouvons dire aux employeurs que nous disposons d’excellents espaces de travail directement dans les quartiers de leurs employés, alors notre plateforme réduit les obstacles à la collaboration en personne, à la séparation travail-vie personnelle et à tous les avantages qui découlent du fait d’être au bureau, mais sans les plus gros inconvénients.
Le capital-risque Proptech a une autre théorie de remplacement concernant WeWork, a déclaré Dan Wenhold, associé et co-responsable des investissements technologiques immobiliers chez Fifth Wall, basé à Los Angeles.. Dès 2017, Fifth Wall recherchait des fournisseurs d’espaces flexibles, a déclaré Wenhold.
« Nous avons examiné WeWork et avons finalement investi dans Industrieux,” il a dit. « Et cela s’explique en grande partie par les commentaires que nous avons reçus de notre équipe stratégique. [limited partners]ce qui est très important pour notre modèle.
--Ce qui a fait la différence pour Fifth Wall dans le choix d’investir dans Industrious, c’est le modèle de coûts de WeWork, selon ces partenaires.
“WeWork a opté pour des coûts fixes beaucoup plus élevés en signant uniquement des baux à durée déterminée avec des propriétaires dans le quartier central des affaires de nombreuses grandes villes”, a déclaré Wenhold. « Ceux-ci avaient un coût élevé, des intérêts élevés et, par conséquent, ils se sont retrouvés dans une position difficile à dénouer.
« D’un autre côté, Industrious a adopté une approche consistant à s’orienter vers une manière plus légère de travailler avec les propriétaires. Ainsi, avec bon nombre de leurs partenaires, ils auraient en fait des accords de partage des revenus ou de gestion avec les propriétaires. Lorsqu’ils développaient leur entreprise, nous connaissions l’efficacité de leur capital et combien il en faudrait pour se développer. Ils ont continué à en tenir compte, et la boucle est en quelque sorte bouclée.
Même si la demande d’espaces flexibles augmente, Fifth Wall ne cherche pas à investir dans d’autres startups s’adressant au marché, a déclaré Wenhold.
“Nous n’avons pas récemment examiné d’autres sociétés du secteur ni été sur le point d’investir dans une autre”, a-t-il déclaré. « À ce stade, Industrious est pour nous une entreprise de telle qualité et à une telle échelle que nous avons pris la détermination de continuer à investir pleinement dans cette entreprise. »
Sam Rosen, PDG de la société basée à Chicago Passeportqui offre aux équipes un accès rapide à des bureaux, des bureaux privés et des salles de conférence dans des espaces de coworking, a proposé une vision entrepreneuriale de la vision actuelle du capital-risque sur les startups flexibles.
« Franchement, après WeWork et post-COVID, les sociétés de capital-risque sont prudentes et moins ouvertes au risque et à l’incertitude sur le marché des bureaux », a déclaré Rosen dans un communiqué. « Ils sont intrigués par la mer d’opportunités, mais se méfient de la prochaine grande vague. Je ne crois pas que la saga WeWork ait refroidi le moral ; c’est une concentration aiguisée. Il s’agit moins d’un retrait que d’un recalibrage. Je ne crois pas que le marché ne recule pas : il évolue dans le souci de modèles durables et évolutifs comme le nôtre.
Rob Gilman, associé et leader du groupe de services immobiliers d’assurance du cabinet de conseil comptable Anchin basé à Manhattan, conseille ses clients propriétaires sur la viabilité financière des sociétés d’espaces flexibles. Sa vision de l’avenir de WeWork est sombre.
“Je ne pense pas que WeWork lui-même va sortir de la faillite”, a déclaré Gilman. «Je ne pense pas que cela vaut la peine pour SoftBank ou certains autres investisseurs d’en faire un modèle plus petit. Je ne sais pas dans quelle mesure ils peuvent être rentables à court terme, car leur modèle commercial occupait tout cet espace et ils bénéficiaient de baux avantageux, de beaucoup de loyers gratuits et d’espaces de construction.
« Les locataires emménagent désormais dans des espaces commerciaux et les propriétaires sont tout à fait disposés à accorder un loyer gratuit important et une allocation de construction. Mais je ne pense pas qu’ils autoriseraient cela pour WeWork lui-même, même s’ils sortaient de la faillite. »
WeWork a refusé d’être interviewé pour cette histoire. Cependant, un porte-parole de l’entreprise a fait la déclaration suivante : « WeWork est là pour rester pour nos plus d’un demi-million de membres. Nos espaces sont ouverts et il n’y aura aucun changement dans la façon dont nous fonctionnons pour nos membres. Nous prévoyons de rester présents sur la grande majorité des marchés à mesure que nous avançons vers l’avenir et restons déterminés à offrir à nos membres une expérience exceptionnelle et des solutions d’espace de travail innovantes comme WeWork Workplace. « Nous sommes extrêmement convaincus que nous sortirons de ce processus en tant qu’entreprise financièrement plus forte, afin que nous puissions nous concentrer sur l’investissement dans nos produits, nos services, notre croissance, nos employés et nos membres. »
Alors que certains acteurs de l’immobilier enfoncent des clous dans le cercueil de WeWork, un certain nombre d’experts en proptech voient une revitalisation du secteur du coworking et des espaces flexibles en général.
« Les propriétaires et les gestionnaires se tournent de plus en plus vers les entreprises de proptech pour naviguer dans le paysage post-WeWork », a-t-il déclaré. Ashkán Zandieh, directeur général du Center for Real Estate Technology & Innovation (CRETI), et ancien responsable des partenariats immobiliers et de courtiers dans les trois États chez WeWork, où il a loué près d’un million de pieds carrés.
« À la suite des retombées, certains propriétaires et gestionnaires exploitent des espaces autrefois loués à WeWork. Cependant, les maisons de courtage, en particulier celles qui ont une forte activité de représentation des propriétaires, devraient en bénéficier », a déclaré Zandieh dans un communiqué.
Reconnaissant que la faillite de WeWork est très significative, Zandeh a déclaré que ce n’était pas le dernier mot sur ce à quoi ressemblerait le retour au pouvoir.
« Cela représente un moment charnière pour le recalibrage et l’innovation dans le secteur des espaces de bureaux », a-t-il déclaré. « Cet événement a incité à repenser l’utilité et la conception des espaces de bureau, poussant l’industrie vers des modèles plus flexibles, intégrés à la technologie et centrés sur les employés. L’avenir des espaces de bureaux est en train d’être réinventé, et cette transformation est une opportunité de croissance et de revitalisation du secteur.
L’impact de WeWork a été tel que sa faillite a été ressentie au-delà des frontières américaines.
“WeWork réussira probablement à sortir de la faillite en tant qu’entreprise rationalisée et plus viable financièrement”, a déclaré Dominic Penaloza, qui a dirigé l’innovation et la technologie pour WeWork Greater China, basé à Shanghai, de 2018 à 2020.
Penaloza est PDG et fondateur de Peace, une startup d’espaces de bureaux flexibles basée à Shanghai, une alternative au « mobilier intelligent » qui est introduite sur le marché américain. Peace ne loue pas d’espace, mais offre plutôt aux propriétaires la possibilité d’acheter son produit, Peace Pods, en payant les investissements et l’espace du pod, a déclaré Penaloza.
L’avenir de WeWork sera paisible ou une lutte au couteau continue avec les créanciers et les concurrents reste à voir.
Philip Russo peut être contacté au [email protected].
