Un parc immobilier qui pourrait avoir touché le fond

La forte baisse de l’inflation au Royaume-Uni et le ralentissement des rendements des obligations d’État sont une bonne nouvelle pour le groupe de développement immobilier et d’investissement Aim-traded. Conygar (CIC : 85p).

Au cours des 12 mois précédant le 30 septembre 2023, Conygar a déclaré une importante perte avant impôts de 31,2 millions de livres sterling après avoir complètement déprécié la valeur comptable de 5,2 millions de livres sterling d’un site à Holyhead et après avoir déclassé la valorisation de 21,3 millions de livres sterling sur un terrain non aménagé à son site phare The Island Quarter à Nottingham. Il est désormais évalué à 29,5 millions de livres sterling (49,5p). Les valorisations des prix fonciers ont tendance à être volatiles et sont très sensibles aux légers changements des hypothèses sous-jacentes concernant des paramètres clés, tels que les niveaux de loyers, les rendements initiaux nets, les coûts de construction, les coûts financiers et les vides.

En gardant cela à l’esprit, à mesure que l’environnement économique s’améliore et que l’inflation diminue, il faut s’attendre à un rebond des prix des terrains, d’autant plus que le développement de Nottingham cible les logements étudiants de construction privée (PBSA), les secteurs de la construction pour louer et des sciences de la vie, les segments de marché qui ont de l’offre. pénuries et une forte demande des utilisateurs finaux pour soutenir de meilleurs prix futurs.

L’impact sur la valorisation des terrains a été partiellement compensé par une hausse du bloc PBSA de 693 lits du groupe en construction à The Island Quarter. L’achèvement est prévu pour mai 2024, avant la rentrée d’automne de l’Université de Nottingham. Conygar a utilisé 17,2 millions de livres sterling sur un prêt de développement de 47,5 millions de livres sterling avec Barclays garanti sur le bâtiment pour financer en partie les coûts de développement. L’actif est détenu dans les livres à 65,6 millions de livres sterling (110p) et représente 59 pour cent du portefeuille d’investissement de 110 millions de livres sterling (185p) du groupe. Le bâtiment devrait générer des revenus locatifs nets de 5,5 millions de livres sterling, ce qui implique un rendement d’investissement de 6 pour cent sur les prix du marché libre lorsqu’il est entièrement loué et un ratio prêt/valeur d’environ 50 pour cent après prise en compte des coûts de construction restants. Dans les prochains mois, les directeurs prévoient de déposer un dossier de demande de permis pour la deuxième phase de logements étudiants, comprenant 400 lits.

Le conseil d’administration fait également progresser les discussions avec un locataire cherchant à occuper un espace important dans un développement bioscientifique de 249 000 pieds carrés sur le même site, ainsi qu’avec un investisseur pour financer le développement.

Situation de financement

Après la fin de l’exercice, Conygar a levé 15 millions de livres sterling grâce à une émission d’actions privilégiées à revenu nul sur cinq ans, qui ont un rendement de rachat brut de 12 millions de livres sterling. En outre, le groupe a récemment conclu une facilité de prêt de 12 millions de livres sterling sur deux ans avec le spécialiste du financement immobilier ASK Partners, avec une marge de 5,9 pour cent supérieure au taux de base de la Banque d’Angleterre.

Les nouveaux fonds seront utilisés pour faire progresser à la fois le développement de The Island Quarter et un projet de réaménagement du site de 14,7 acres où se trouve actuellement le Bristol Fruit Market. La finalisation de l’achat du site de Bristol est conditionnée à la libération des locataires d’ici avril 2024 et à l’obtention d’un permis de construire pour plusieurs options de développement d’ici juin 2025.

De toute évidence, les dépréciations de la valeur des terrains sont décevantes, mais elles sont plus que intégrées dans les cours, le cours de l’action se négociant avec une décote de 47 pour cent par rapport à ce qui pourrait bien s’avérer être le creux de la valeur liquidative. En outre, les capitaux propres détenus dans le bâtiment PBSA de Nottingham soutiennent la capitalisation boursière totale de Conygar de 50 millions de livres sterling, laissant effectivement 47,5 millions de livres sterling d’actifs dans le prix gratuitement, dont 29,5 millions de livres sterling de terrain sur le site.

Ainsi, bien que les actions aient perdu plus d’un tiers de leur valeur cette année dans un marché très faible pour les sociétés à micro-capitalisation, et qu’elles soient à la traîne dans mon portefeuille d’actions de bonnes affaires 2022, il existe un potentiel de flux d’informations positifs sur les projets de développement à stimuler. un rétrécissement de la décote du titre par rapport à l’ANR. En outre, le ralentissement des rendements des obligations d’État britanniques après la fin de l’année favorise l’attraction de financements de développement ainsi que les valorisations des portefeuilles. Achat de récupération.

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