C’est le problème numéro un en Australie, en particulier dans nos plus grandes villes, qui souffrent d’une croissance démographique record : trouver un logement abordable.
Qu’il s’agisse de louer ou d’acheter, il n’a jamais été aussi coûteux (du moins en termes nominaux) de trouver un logement dans la majeure partie du pays.
Après des décennies de politiques visant principalement à distribuer de l’argent public pour permettre aux gens de payer encore plus – pensez aux aides à l’accession à la propriété et à l’aide au loyer – l’attention se tourne enfin vers d’autres solutions.
La nouvelle mode est le YIMBYisme – le « oui dans mon jardin » qui s’oppose à ces NIMBY qui veulent geler le cœur des villes à un moment arbitraire.
Le mouvement YIMBY, à peu près décadent, exige que les localités commencent à répondre aux besoins des résidents potentiels, et pas seulement à ceux de leurs résidents existants, en construisant davantage de logements, même si cela a un coût pour le confort de ceux qui y vivent déjà.
Et les gouvernements sont en train de comprendre, avec les récents changements apportés en Nouvelle-Galles du Sud visant à outrepasser les contrôles locaux en matière de planification et de patrimoine dans un rayon de 400 mètres des principales gares ferroviaires et des centres urbains, sur le point d’entrer en vigueur.
Mais malgré le nouveau titre accrocheur, l’idée de construire plutôt que de sortir n’est pas nouvelle.
J’ai écrit sur les avantages de l’augmentation de la densité urbaine et les dangers du NIMBYisme dans cet article pour ABC en 2011 – cela fait-il de moi un précurseur involontaire du mouvement YIMBY ?
Bien avant cet article, de nombreux économistes urbains (comme mon superviseur spécialisé Frank Stilwell) et planificateurs avaient beaucoup écrit sur les coûts – financiers, environnementaux et sociaux – de l’étalement urbain.
Ainsi, les principes clés du YIMBYisme ne sont pas nouveaux, il s’agit simplement de l’étiquette accrocheuse et de la prolifération de groupes militants sous sa bannière. Mais la cause est-elle plus urgente aujourd’hui qu’elle ne l’était en 2011 ?
De nouveaux chiffres de CoreLogic éclairent cette question.
Ils ne laissent aucun doute : nos villes se sont considérablement densifiées au cours des deux dernières décennies, bien avant que les YIMBY ne le réclament.
Melbourne mène la densification de l’Australie
À l’échelle nationale, nos capitales rassemblent 40 pour cent de personnes de plus sur la même superficie qu’en 2003.
Cela représente une augmentation de 35 pour cent de la population sur la même période.
Ainsi, malgré un bref exode vers les régions pendant la COVID-19, la totalité de notre croissance démographique, puis une partie, s’est dirigée vers nos grandes villes.
Cela ne veut pas dire pour autant qu’il n’y a pas eu d’étalement urbain.
Les limites statistiques de Sydney, par exemple, incluent les Blue Mountains et la côte centrale, ce qui explique pourquoi la densité de population est inférieure à celle de Melbourne ou d’Adélaïde, bien qu’elle ait la proportion d’appartements la plus élevée de toutes les villes australiennes – un peu moins de 40 pour cent des logements, par rapport à Sydney. Melbourne, 33,4 pour cent.
(Cependant, même cet étalement urbain est devenu plus dense, la taille moyenne des nouveaux blocs d’habitation à Sydney ayant diminué de près d’un cinquième au cours de la décennie jusqu’en 2021.)
ABC News : John Gunn
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Il ressort clairement de l’analyse des statistiques ABS réalisée par CoreLogic – et ce n’est guère surprenant – que Sydney et Melbourne sont confortablement en tête de l’Australie en matière de vie à haute densité.
Il faut arriver au 27ème rang sur la liste avant que Fortitude Valley, à Brisbane, ne brise la domination des deux grandes métropoles sur les localités denses.
Le grand changement au cours des 20 dernières années s’est produit entre Sydney et Melbourne.
En 2003, CoreLogic indique que les 16 localités les plus denses d’Australie se trouvaient toutes à Sydney, avec une seule des 20 premières à l’extérieur, du côté est du CBD de Melbourne.
D’ici 2023, alors que Sydney domine toujours avec 13 des 20 premiers, Melbourne en compte désormais sept, dont les deux premiers : le côté nord du CBD de Melbourne et Southbank East.
Melbourne a augmenté sa densité de population de 45 pour cent au cours des deux dernières décennies.
Au cours de la même période, Sydney n’a réussi à augmenter sa densité que de 31 pour cent.
Vous pouvez voir clairement le changement radical dans ce graphique et on pourrait raisonnablement affirmer que c’est l’une des raisons pour lesquelles Melbourne a connu des hausses de prix de l’immobilier plus modérées que Sydney en moyenne au cours des dernières années.
La localité la plus dense d’Australie, l’extrémité nord du CBD de Melbourne, compte plus de sept fois plus d’habitants qu’en 2003.
Non pas que Sydney n’ait pas connu des développements tout aussi spectaculaires, avec des sites proches de l’ancien village olympique, comme Rhodes, qui regroupaient onze zones industrielles, passant de presque aucun habitant à plus de 12 000, et le boom des appartements à Zetland, dans le centre de Sydney. le sud voit la densité être multipliée par neuf.
Mais, comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessus, l’un des plus grands handicaps de Sydney dans l’augmentation de la densité est que bon nombre de ses banlieues intérieures étaient déjà très peuplées au départ.
Prenez Potts Point, Surry Hills et mon ancien repaire Darlinghurst. Il y a dix ans, ils figuraient tous confortablement parmi les 10 localités les plus densément peuplées, mais leur population a légèrement diminué depuis et a été dépassée par de nouveaux méga-développements.
Les YIMBY diraient que c’est le lobbying anti-développement des résidents existants et la protection du patrimoine dans ces zones qui ont vu leur population stagner.
Dans une certaine mesure, cela est sans aucun doute vrai.
Mais, mis à part les obstacles réglementaires, il est plus long et plus coûteux pour un promoteur de racheter un immeuble d’habitation existant rempli de propriétaires, de le démolir puis de le remplacer par un nouveau bâtiment suffisamment grand pour à la fois couvrir les coûts et générer des bénéfices.
Dans une moindre mesure, il en va de même lors des négociations avec les différents propriétaires de plusieurs maisons individuelles pour acquérir suffisamment de terrain pour un bloc de logements.
Il est beaucoup plus économique d’acheter un ancien terrain industriel et de le transformer en un gratte-ciel, et cela présente l’avantage supplémentaire de n’avoir que peu ou pas de résidents existants pour s’opposer aux projets.
Même sur de tels sites et sans délais bureaucratiques, la construction d’un immeuble d’appartements de grande hauteur prend tout simplement beaucoup de temps et d’argent.
« Il est peu probable qu’une stratégie axée sur l’offre aboutisse à des logements moins chers »
Et c’est là le défaut des arguments des partisans les plus extrémistes de YIMBY.
Cette forme de YIMBYisme préconise une réponse totalement axée sur l’offre, favorisée par certaines sections de la communauté économique orthodoxe qui considèrent la demande comme un acquis et considèrent donc qu’une production accrue est la seule solution lorsque les prix augmentent.
Cette réflexion sous-tend l’ambition du gouvernement fédéral de construire 1,2 million de nouveaux logements au cours des cinq prochaines années, ainsi que les politiques des États telles que les dérogations à la planification du développement axé sur les transports du gouvernement de la Nouvelle-Galles du Sud destinées à contribuer à cet objectif.
Mais lorsqu’il s’agit de logements, l’offre ne pourra jamais suivre si la demande augmente de manière incontrôlée, soit par des niveaux élevés de croissance démographique, soit par des politiques qui encouragent la population existante à consommer davantage.
L’économiste en chef d’ANZ, Richard Yetsenga, affirme que l’expérience suggère que compter uniquement sur la construction de nouvelles maisons et l’augmentation de la densité pour résoudre le problème de l’abordabilité du logement est « lent et complexe » et « peu susceptible d’affecter l’équilibre entre l’offre et la demande en temps opportun ».
“Il est peu probable qu’une stratégie axée sur l’offre et l’abordabilité des logements aboutisse à des logements moins chers”, écrit-il.
“Le coût des nouvelles constructions est essentiel à cette stratégie car le prix marginal des nouvelles constructions doit inévitablement être lié au prix des logements existants.
“Si les logements existants sont moins chers que les nouveaux (en tenant compte d’une certaine préférence des consommateurs), les mises en chantier de nouvelles constructions se tariront.
“Soit l’offre nouvelle ne sera pas soutenue, soit les prix des logements existants augmenteront. Quoi qu’il en soit, il est peu probable que le défi de l’abordabilité soit résolu de manière significative.”
Le coût et la quantité de nouveaux logements sont fortement exposés à des facteurs tels que les taux d’intérêt, la disponibilité du crédit, la disponibilité de main-d’œuvre qualifiée et les coûts des matériaux.
“Les logements risquent de souffrir de déséconomies d’échelle, le coût des nouveaux logements augmentant à mesure que le nombre de nouvelles constructions augmente”, explique Yetsenga.
Il s’agit d’un phénomène que nous avons observé pendant la période de relance de la COVID, où la demande croissante due aux taux d’intérêt ultra-bas et à la subvention du gouvernement Morrison aux constructeurs d’habitations s’est heurtée aux goulots d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement pour alimenter la plus forte hausse des coûts de construction jamais enregistrée, à plus de 20 pour cent. annuel.
Faut-il s’étonner que cette hausse des coûts se soit finalement répercutée sur les prix des logements existants, malgré le coût plus élevé de la dette ?
Comme le souligne Yetsenga, l’Australie compte environ 11 millions de logements pour 26 millions d’habitants, soit moins de 2,4 personnes par foyer, ce qui ne suggère pas une pénurie massive d’espace physique pour loger la population.
Pourtant, toute une série de politiques interagissent pour encourager les Australiens à surinvestir dans leurs logements et les décourager de libérer leur capital (et leurs pièces libres) en réduisant la taille de leur logement dans des logements plus petits, le cas échéant.
Parmi eux, l’exonération fiscale du logement familial, son exclusion totale de divers critères patrimoniaux (notamment la pension de vieillesse) et le droit de timbre décourageant les transactions immobilières.
Le remplacement du droit de timbre par des taxes foncières, y compris sur les propriétés occupées par leur propriétaire, encouragerait davantage l’utilisation efficace des terres en faisant payer les personnes qui occupent de grands immeubles sous-utilisés dans des emplacements privilégiés.
Cela ne veut pas dire que construire des logements plus bien situés et mettre les besoins des résidents potentiels sur un pied d’égalité avec ceux existants ne sont pas des objectifs utiles qui devraient, au fil du temps, améliorer l’abordabilité.
Mais, pour citer encore une fois Richard Yetsenga d’ANZ : « Les interventions pragmatiques pour gérer la demande et limiter la mauvaise allocation des logements pourraient bien être plus prometteuses que l’offre seule. »
Malheureusement, ces politiques ne bénéficient pas du même soutien de la part du lobby des promoteurs immobiliers, bien financé.
