Un an après qu’un incendie a ravagé le 671 Bronx River Road Inc., une coopérative de six étages et 95 logements à Yonkers, le conseil d’administration se reconstruit lentement grâce à un règlement d’assurance de 19 millions de dollars. Les actionnaires, contraints de déménager en raison des nombreux dégâts, attendent avec impatience que les réparations soient terminées et que leur long cauchemar prenne enfin fin. En attendant, le conseil d’administration réfléchit aux moyens d’utiliser le revers à son avantage.
Accès refusé. La source de l’incendie était une lampe chauffante à marijuana dans un appartement loué par le promoteur de la coopérative. L’incendie a détruit 15 appartements et une partie de la toiture. Lorsque les équipes sont venues évaluer le bâtiment, elles ont découvert de l’amiante, ce qui a encore compliqué la reconstruction. Les résidents se sont vu refuser l’accès pour des raisons de sécurité, mais la coopérative est alors devenue une cible pour les voleurs. Ralentissant encore davantage la reconstruction, un groupe d’actionnaires a obtenu une ordonnance d’interdiction temporaire, arrêtant les travaux sur le bâtiment jusqu’à ce qu’ils puissent récupérer leurs effets personnels.
Pour sortir de l’impasse, le conseil d’administration a travaillé avec son entrepreneur, Franchise Contractor Group, pour concevoir une solution créative. «Nous avons installé une installation dans une caravane d’un parking où les résidents étaient connectés à un travailleur portant une webcam en direct afin qu’ils puissent le diriger vers les effets personnels de leur logement», explique Keona Serrano, présidente du conseil d’administration de la coopérative. Les objets ont été récupérés, décontaminés et restitués aux résidents, permettant ainsi le désamiantage.
La dépollution a également été achevée dans les espaces communs, ainsi que dans la section de la coopérative endommagée par le feu, qui est en cours de reconstruction. La toiture a été reconstruite et la façade en brique, compromise par les dommages causés par la chaleur lors de l’incendie, a été renforcée. Les travaux devraient être terminés au début du printemps prochain, en partie grâce à l’approbation du ministère des Bâtiments pour que la construction ait lieu pendant des heures prolongées, de 8 heures à 23 heures. “Cela contribuera à accélérer le calendrier”, déclare Serrano.
Négocier un accord. Le coût de la reconstruction a été estimé à 23 millions de dollars et les indemnités d’assurance de la coopérative ont dépassé 19 millions de dollars. Le conseil d’administration a réussi à obtenir ce qu’on appelle un accord sur les recettes avec l’entrepreneur. “Les conditions détermineront le travail que l’entrepreneur accepte d’effectuer en échange du produit de l’assurance”, explique David L. Berkey, associé chez Gallet Dreyer & Berkey. Il ne représente pas la coopérative, mais affirme que dans ces situations, un ingénieur avisera le conseil si les travaux proposés sont suffisants pour restaurer correctement le bâtiment ou si des travaux supplémentaires sont nécessaires. Franchise Contractor Group a accepté de livrer le bâtiment aux actionnaires prêt à être occupé.
Espionner une opportunité. Les systèmes mécaniques du bâtiment n’ont pas été détruits, mais avec l’aide de leur direction, le conseil évalue les améliorations possibles en matière d’efficacité énergétique pendant la construction de la coopérative. Josh Koppel, président de HSC Management, qui a repris la direction de la coopérative quelques mois après l’incendie, espère profiter du programme Low Carbon Pathways de la NYSERDA pour financer les améliorations. «Peut-être pourrions-nous améliorer les fenêtres, retirer la chaudière ou même passer à la géothermie pendant que le bâtiment est vacant», dit-il.
Crise financière. Toutefois, la vacance prolongée du poste affecte les résultats financiers de la coopérative. Après avoir placé le règlement de 19 millions de dollars sur un compte portant intérêts, le bâtiment reçoit 30 000 dollars par mois, qui servent à couvrir les frais de fonctionnement. Cependant, comme les actionnaires vivent ailleurs, l’entretien ne peut pas être perçu pour aider à couvrir les dépenses mensuelles de 70 000 $ de la coopérative. “Nous sommes confrontés à un énorme déficit”, déclare Serrano. L’hypothèque de la coopérative est en abstention jusqu’en avril 2025, mais les intérêts du prêt doivent encore être payés chaque mois, sans parler de l’assurance responsabilité civile pour la construction. Jusqu’à récemment, ces coûts étaient payés par les fonds d’assurance, mais Serrano affirme que le bâtiment a désormais « épuisé les fonds d’assurance perte de revenus ».
Pour lever des fonds, le conseil d’administration a imposé une nouvelle cotisation aux actionnaires. Il envisage également d’obtenir un prêt bancaire de 6 millions de dollars et a réussi à obtenir une réduction de 46 % des taxes foncières depuis juillet.
De nouvelles précautions. Pour l’avenir, le conseil d’administration prévoit de veiller à ce qu’une couverture d’assurance adéquate soit en place pour l’immeuble à l’avenir et exhorte les actionnaires à souscrire une assurance individuelle pour leur appartement. « Ce n’est rien que nous pouvons imposer, mais nous pouvons fortement l’encourager », dit Serrano, dont l’assurance personnelle pour les frais de subsistance supplémentaires n’était que de 5 000 $. Le conseil d’administration prévoit également d’examiner les documents constitutifs de la coopérative pour voir ce qui peut être fait de plus pour contrôler tous les locataires afin de garantir qu’ils ont un impact positif sur la communauté. “Nous voulons examiner cela avant la réouverture du bâtiment”, déclare Serrano.
