Le marché locatif de Chicago reste dynamique alors que les prix augmentent

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Busy Deeter, son mari, Charlie Deeter, et leur laboratoire jaune Lily déménagent de leur appartement de style loft d’une chambre dans le South Loop à un appartement de trois chambres à Ravenswood après un voyage en montagnes russes sur le marché locatif.

Pendant environ trois semaines en mars, Busy Deeter, 29 ans, a déclaré qu’elle et son mari, 33 ans, n’avaient pas eu de chance dans leur recherche d’un nouvel appartement. Lorsque les alertes Zillow arrivaient sur leurs téléphones, ils planifiaient des projections pour le week-end suivant, pour découvrir que l’endroit avait disparu avant de pouvoir le voir.

« C’est là, je pense, que la frustration a commencé », a-t-elle déclaré.

Alors que le marché locatif du printemps passe à la vitesse supérieure, certains locataires potentiels se rendent compte qu’ils doivent agir rapidement pour obtenir des logements abordables, car les experts affirment que l’inventaire est faible et que les prix moyens des loyers à Chicago continuent de grimper.

Début mai, la durée médiane des locations restées sur le marché était d’environ 10 jours, a déclaré Mike Opyd, un courtier immobilier à Chicago chez RE/MAX Premier, citant les données du Multiple Listing Service.

“Les locations ont tendance à aller assez vite”, a déclaré Opyd. “Il existe certainement des options pour les gens, mais elles ne le sont pas pour si longtemps.”

La recherche d’un appartement des Deeters a été particulièrement longue et stressante cette fois-ci par rapport à leur dernier déménagement en 2021, lorsqu’ils ont déménagé de Nashville à Chicago, a déclaré Busy Deeter.

Ils ont trouvé leur unité de style loft d’environ 1 000 pieds carrés dans le South Loop « par hasard » sur Zillow lors de leur dernière nuit d’un week-end de visite à Chicago en juillet 2021. Le couple est allé voir les lieux le lendemain avec deux d’autres locataires potentiels. Ils ont postulé immédiatement après la projection et ont été approuvés.

Ils ont emménagé environ deux mois plus tard. Leur loyer s’élevait à environ 1 600 dollars par mois pour le dernier étage d’un immeuble de huit étages en briques rouges. Ils avaient un balcon ainsi qu’une buanderie dans l’unité et une salle de bain à deux vasques, toutes qualités, selon Busy Deeter, qui ajoutaient à l’attrait.

Après avoir découvert que le travail de son mari déménageait de West Loop à la banlieue nord d’Evanston, le couple a décidé de déménager vers le nord pour alléger les déplacements, a déclaré Busy Deeter. C’était aussi le bon moment pour obtenir un logement plus grand, a-t-elle déclaré, car le couple s’est marié en octobre et espère bientôt agrandir sa famille.

Ils recherchaient également une accessibilité globale à pied et une proximité avec le Metra, a déclaré Busy Deeter. Le couple a décidé que le montant maximum qu’il voudrait consacrer au loyer était de 2 600 $, car il souhaite économiser de l’argent pour l’achat d’une maison et sa retraite. La recherche a été réduite à une zone de sept pâtés de maisons sur sept.

Charlie et Busy Deeter sortent des objets d’un placard alors qu’ils emballent leurs affaires pour déménager de leur appartement de location dans le South Loop le 4 mai 2024. (Chris Sweda/Chicago Tribune)

Début avril, le couple a vu une annonce sur Zillow et a contacté pour obtenir une présentation le plus tôt possible, a-t-elle déclaré. Ils sont allés le voir, accompagnés de quelques autres couples, et sont « tombés amoureux » du lieu. Après avoir obtenu l’approbation, le couple attendait une date d’emménagement du propriétaire pour signer le bail. Leur maison de South Loop a été répertoriée entre-temps et elle a disparu dans les 24 heures. La date d’emménagement du prochain locataire était fixée au 1er juin, mais le propriétaire du nouveau logement est revenu et a déclaré que la date d’emménagement des Deeter ne serait pas avant le 31 juillet.

« Nous ne pouvions pas rester sans abri pendant deux mois », a déclaré Busy Deeter. « Nous avons réfléchi à plusieurs façons de faire en sorte que cela fonctionne. Nous avons finalement trouvé une place, mais vous rencontrez ensuite un autre problème. “Nous avons décidé de ne pas signer ce bail et nous nous sommes sentis vaincus car nous étions à la mi-avril et nous devons recommencer le processus.”

Quelques jours plus tard, une autre alerte Zillow concernant une nouvelle annonce est apparue et le couple s’est précipité pour participer à la première présentation. Ils ont postulé, avec plusieurs autres personnes, et après avoir sélectionné le nombre de candidats, le propriétaire a demandé à FaceTime avec chacun des trois derniers. Busy Deeter a déclaré qu’ils avaient parlé d’eux-mêmes, de leurs animaux de compagnie et bien plus encore du bâtiment.

Ils emménagent ce mois-ci dans un appartement de trois chambres et une salle de bains. Le bâtiment comprend trois unités au total avec rangement et buanderie commune au sous-sol. Pour l’appartement de 1 500 pieds carrés, le couple paie 2 100 $.

“C’est une super place”, a déclaré Busy Deeter.

Bien que le loyer moyen actuel à Chicago varie d’une source à l’autre, plusieurs sources de données qui suivent le marché du logement font état d’une légère hausse des loyers par rapport à l’année dernière. Selon le rapport sur les loyers de mai 2024 d’Apartment List, le loyer médian global à Chicago est de 1 683 $. Cette moyenne est en hausse de 1,6 % par rapport à avril, par rapport à l’augmentation nationale d’un mois à l’autre de 0,5 %. Le loyer médian global actuel à Chicago est également en hausse de 1,9 % par rapport à il y a un an, tandis que le loyer global moyen au cours des 12 derniers mois à travers le pays a légèrement diminué.

La croissance mensuelle des loyers à Chicago se classe au troisième rang des 100 plus grandes villes du pays, selon Apartment List.

Mais la croissance des loyers jusqu’à présent cette année est encore plus lente qu’à la même période l’année dernière, a déclaré Apartment List. Les loyers ont augmenté de près de 3 % de janvier à avril, tandis que la croissance des loyers au cours de la même période de quatre mois en 2023 était de près de 4 %.

Kate Terhune, directrice de la marque chez Rent, a déclaré que l’un des problèmes qui exercent une pression sur le marché de Chicago est le retard des stocks. Partout au pays, il y a environ 50 % plus de logements disponibles à louer cette année qu’au printemps dernier. À Chicago, cette augmentation s’élève à un peu plus de 11 %, ce qui n’est pas suffisant pour répondre à la demande.

“Nous avons besoin de voir davantage de logements arriver sur le marché pour que les prix des loyers baissent réellement”, a déclaré Terhune. « Et puis, même la crise des prix de l’immobilier qui se produit actuellement, où les prix de l’immobilier sont très élevés, les TAEG et les taux hypothécaires sont vraiment élevés. Cela exerce également une pression sur les prix des loyers. « Plus de personnes sur le marché de la location signifie que les prix vont rester élevés. »

Rent, dont la société mère est Redfin, est un réseau de sites d’annonces de propriétés à louer basé à Atlanta mais qui possède des annonces et des clients partout aux États-Unis.

Des fluctuations sur le marché sont attendues, a déclaré Terhune, mais les six derniers mois environ ont connu « beaucoup plus de fluctuations » que d’habitude en raison des changements sur le marché immobilier.

Busy et Charlie Deeter utilisent du papier pour protéger leurs verres pendant que le couple emballe leurs affaires pour leur déménagement dans un appartement en location à Ravenswood le 4 mai 2024. (Chris Sweda/Chicago Tribune)

Eric Scholl, propriétaire et président d’Apartment People, a déclaré que Chicago n’avait pas « beaucoup d’intersaison » comme c’est habituellement le cas pour le marché locatif en hiver. À partir de la mi-2023, Scholl a déclaré avoir remarqué un changement alors que les gens « augmentaient leur besoin d’un appartement », probablement en raison des obstacles à l’accès au marché immobilier.

Selon la banque américaine, le taux hypothécaire fixe actuel sur 30 ans est d’environ 6,8 % dans l’Illinois, avec un TAEG d’environ 7 %.

“Je ne pense pas que ce soit la norme pour l’avenir”, a déclaré Scholl. “Les choses vont se stabiliser, mais c’est certainement un meilleur moment pour être propriétaire aujourd’hui qu’il y a un an.”

Sheila Byrne est vice-présidente exécutive de la gestion immobilière pour Habitat Co., basée à Chicago, qui gère environ 16 000 unités dans la région de Chicago. Le besoin de location à Chicago reste important, a déclaré Byrne, et la demande continue de dépasser l’offre.

Les niveaux d’occupation actuels des propriétés d’Habitat Co. se situent autour de 95 %.

Les nouveaux développements ne dépendent pas seulement de la disponibilité de l’espace physique, mais également du type de groupe démographique qui serait intéressé à vivre dans cette zone. Lorsqu’il s’agit de construire une propriété, il ne s’agit plus seulement des unités elles-mêmes.

“Les locataires d’aujourd’hui recherchent clairement un style de vie, pas seulement un appartement, en se concentrant sur des qualités telles que les meilleurs restaurants, les divertissements et les superbes commodités à portée de main”, a-t-elle déclaré.

Le développement de nouvelles unités est également motivé par des facteurs tels que les impôts élevés, les taux d’assurance et les coûts de construction, qui rendent « difficile le développement pour les promoteurs ».

« Il y aura moins de produits sur le marché dans les prochaines années », a-t-elle déclaré. « L’immobilier est très cyclique comme ça. Vous voyez des sommets et des vallées.

Néanmoins, un pipeline de nouvelles unités apporte un certain soulagement. Doug Ressler, responsable de l’intelligence économique chez le fournisseur de données immobilières Yardi Matrix, a déclaré qu’il y avait « une quantité énorme de nouvelles offres à bord » dans la ville, avec plus de 4 000 unités ajoutées au marché cette année.

L’année dernière, environ 3 500 nouveaux logements locatifs ont été créés à Chicago, a déclaré Ressler. « Il n’y a jamais trop d’annonces », a-t-il déclaré.

Un plus grand choix sur le marché, au moins cette année, signifie également que les locataires pourraient voir davantage de concessions proposées, a déclaré Ressler. Les nouvelles propriétés cherchant à remplir leurs logements sont plus susceptibles d’offrir des tarifs réduits ou certains cadeaux, comme un mois environ sans payer de loyer ou de stationnement.

Shepherd Gill, 25 ans, a emménagé dans The Thompson, un nouvel immeuble d’appartements dans le quartier de Fulton Market qui a ouvert ses portes en décembre, à la mi-avril, à partir d’un studio d’environ 500 pieds carrés à Oak Park.

Gill et son chien, Stevie, un mélange de husky et de berger allemand, s’adaptent maintenant à la vie du centre-ville dans cette unité de style convertible de près de 700 pieds carrés, qui, selon lui, ressemble à une chambre à coucher mais sans porte de chambre. Le loyer est d’environ 2 400 $.

Il s’est donné un budget de loyer d’environ 2 300 dollars et a déclaré que l’immeuble offrait une réduction de deux mois sur le loyer en cas de signature dans un certain délai.

Pour Gill, la recherche d’un nouveau logement s’est déroulée sans heurts. Il a travaillé avec un agent de crédit-bail, ce qui « a fait toute la différence », dit-il.

“Cela a éliminé beaucoup de stress lié à la recherche d’appartements, car j’ai trouvé que dans le passé, il fallait beaucoup de temps pour trouver des endroits, entrer en contact avec les gens qui font des visites et essayer de poser les bonnes questions”, a déclaré Gill.

Il savait qu’il voulait un peu plus d’espace et une bonne quantité de lumière naturelle, et il s’intéressait principalement aux quartiers West Loop et Old Town. Il souhaitait également être à proximité d’un parc à chiens, d’un mélange d’épiceries et de son bureau, où il sera quelques jours par semaine.

Gill a déclaré avoir visité environ 10 appartements répartis dans quelques bâtiments différents. Il a vu The Thompson fin mars et a signé le bail peu de temps après.

“C’était très facile”, a-t-il déclaré. «Lorsque j’ai visité le bâtiment et vu cette unité, elle a coché beaucoup de mes cases. Je voulais leur envoyer la candidature immédiatement.

De manière anecdotique, Gill a déclaré qu’il recommande de commencer la recherche tôt car il pense qu’il y a moins de rotation des appartements en ce moment, notamment en raison des coûts élevés sur le marché de l’achat de maisons.

“Dans l’état actuel du marché immobilier, les gens restent là où ils sont”, a-t-il déclaré. « J’ai entendu de nombreux amis dire qu’ils renouvellent leur bail là où ils sont depuis un certain temps parce qu’ils ont une relation avec le propriétaire et que le loyer est quelque peu stabilisé.

Scholl, qui travaille avec des propriétaires de toute la ville par l’intermédiaire d’Apartment People, une unité de Compass Realty, a remarqué la même chose.

« Je vois beaucoup de prolongations de bail », a-t-il déclaré.

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