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Au cours des deux dernières années, le secteur de la construction est allé de mal en pisles ventes sont tombées à des chiffres jamais vus depuis des décennies, et la principale explication est que les taux d’intérêt sont très élevés, à tel point que les familles ne peuvent pas couvrir le prêt hypothécaire.
Mais en arrière-plan, il se passe d’autres choses, car il ne s’agit pas seulement de prêts plus chers, qui sont une réalité, mais qui diminuent à mesure que l’inflation s’atténue et que la Banque de la République modère son taux d’intervention. Les maisons neuves sont beaucoup plus chères.
Selon les chiffres de Danois, au premier trimestre de cette année, la valeur des nouveaux logements à Medellín et dans sa zone métropolitaine a augmenté en moyenne de 13,26%, cl’ifra, qui est bien au-dessus de l’inflation (en mars, elle était de 7,36 %) et de la moyenne nationale (12,03 %).
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Comme le montre le graphique, Medellín n’est pas la ville qui est devenue plus chère l’année dernière, puisque Carthagène, Villavicencio, Neiva, Pereira et Cali, entre autres, se situent au-dessus.
Cependant, Parler de moyennes ne suffit pas, car certaines zones subissent des pressions différentes qui les poussent à augmenter davantage leurs prix. Eduardo Loaiza, directeur de Camacol Antioquia, le syndicat des constructeurs, a expliqué qu’il existe de nombreux facteurs qui l’influencent.
Le plus important est sans doute que les projets qui ont commencé à être construits avant la pandémie et qui étaient prévus à moindre coût sont à peine livrés. « Que se passe-t-il lorsqu’il est vendu sur plans et que de nouveaux coûts surviennent entre le moment de la vente et le moment de la construction ? Toutes ces augmentations sont transférées aux unités à vendre ; parce que si vous ne les transférez pas, comme dans toute activité économique, vous faites faillite« Loaiza a expliqué.
Et les coûts directs de construction ont grimpé en flèche ces dernières années, depuis 2020 ils ont augmenté de 41 %, et ceux-ci pèsent à leur tour entre 50 % et 60 % du prix de la maison. La maçonnerie, par exemple, a augmenté son prix de 150 %, l’acier de 110 %, et comme il n’y a quasiment pas de main d’œuvre spécialisée, il a augmenté de 50 %.
“C’est un gros problème, car pendant que les salaires ont augmenté ces trois dernières années, les coûts de construction, et donc les prix, ont augmenté dans les ascenseurs”, a noté Loaiza.
À cela s’ajoute le coût du financement. Le crédit à la construction a connu son apogée l’année dernière avec des taux de 18,10% pour les logements non-VIS et de 16,98% pour les VIS, selon les calculs de la Banque de la République. On prévoit que cette année, ce chiffre sera d’environ 14,5%, ce qui reste élevé.
La particularité de Medellín
Jusqu’à présent, c’est la réalité partagée par les constructeurs dans presque tout le pays. Mais que se passe-t-il spécifiquement à Medellín ?
Le Danois montre par exemple que Entre le premier trimestre de 2023 et la même période de 2024, les nouveaux logements ont augmenté leur prix de 15,06% à Medellín, de 17,42% pour les couches inférieures, de 12,29% pour les couches moyennes et de 15,40% pour les couches supérieures.
À EL COLOMBIANO, nous avons fait un exercice pour identifier les changements importants. Nous prenons les chiffres de La Lonja de 2020, alors publiés par La Haus, sur les prix maximaux au mètre carré dans certains quartiers de la ville, et nous les comparons avec les projets les plus chers actuellement publiés dans la revue Propiedades, sachant que cela ne représente pas l’univers complet de l’offre de logements.
Nous constatons que dans le cas de À El Poblado, le mètre carré des projets d’habitations non touristiques peut coûter au maximum 15 448 780 dollars, ce qui représente une augmentation de 50 % par rapport au prix du compteur le plus cher de cette zone en 2020. À Belén, le mètre carré le plus cher est de 8 735 988 dollars, soit une augmentation de 68 %. Et à Laureles, le prix a augmenté de 27 %, atteignant un maximum de 8 216 705 $.
Nous ne parlons pas ici du surprix assumé par les dernières unités vendues, dont parlait Loaiza, puisque ces projets sont encore en projet.
Metro Cuadrado explique que la capitale d’Antioquia et sa zone métropolitaine présentent une nouvelle dynamique en termes de demande et d’offre, médiée par la gentrification, le logement comme investissement et des projets spécifiques de location courte.
D’après vos mesures, Le prix du mètre carré à Medellín a augmenté de 16 % en 2023, tandis qu’à Envigado il a augmenté de 14 % et El Retiro de 13 %.
Loaiza a souligné que cela est dû aux règles typiques du marché : « Il y a des zones où il y a moins d’offre et plus de demande. Il y a des endroits où les terrains sont très rares, les constructeurs se font concurrence et il y a beaucoup de spéculation. Les gens peuvent vendre une propriété plusieurs fois parce qu’un autre acheteur arrive tellement intéressé qu’ils sont en mesure de payer l’amende pour résilier ce contrat. Ainsi, dans les zones attractives comme El Poblado, Laureles, Belén et Rionegro, il n’y a pas autant de terrains disponibles et il n’y a pas autant de maisons à construire qu’il y a d’acheteurs intéressés.
Loaiza calcule que même si dans d’autres régions du pays, même À Bogota, les entreprises de construction parviennent à acheter un mètre carré de terrain pour 35 000 ou 50 000 dollars, à Medellín cela peut coûter 300 000 dollars.. « Les propriétaires fonciers ont le sentiment qu’ils n’ont pas de terre, mais plutôt de l’or. »
Et même si Loaiza n’est pas d’accord sur le fait que l’offre de nouveaux logements à des fins touristiques puisse générer certaines distorsions, les prix de ces logements sont beaucoup plus élevés. Dans le cas d’El Poblado, le mètre carré destiné à ces fins peut coûter 19,5 millions de dollars. Les constructeurs pourraient être plus intéressés par la construction de ces immeubles que par la construction de maisons résidentielles, si difficiles à vendre.
Pendant ce temps, les familles qui font d’énormes efforts pour épargner pour la mise de fonds de leur maison découvrent qu’elles ont besoin de beaucoup plus d’argent pour payer les 30 % et que financer les 70 % restants coûte très cher.
On ne sait pas comment un secteur qui vend de moins en moins sera réactivé. Les ventes de maisons au premier trimestre 2024 ont été les plus faibles des 15 dernières années.
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