- Le marché immobilier a été brutal ces dernières années alors que les prix ne cessent de grimper.
- Même si les taux hypothécaires élevés n’ont pas fait baisser les prix, les coûts d’assurance élevés pourraient freiner une nouvelle appréciation.
- “Vous pouvez constater qu’au bout d’un an ou deux, les prix commencent à réagir parce que les gens y sont très sensibles.”
Lorsque les taux hypothécaires ont commencé à grimper en 2022, l’idée était que des coûts d’emprunt plus élevés mettraient un frein aux prix, qui n’avaient cessé de grimper depuis que la pandémie avait déclenché une frénésie d’achat.
Cela ne s’est pas vraiment produit, et les prix de l’immobilier ont continué de grimper, à tel point qu’un récent rapport de Zillow indique que les acheteurs potentiels doivent gagner 80 % de plus qu’avant la pandémie pour s’offrir une maison au prix médian.
Mais il existe un facteur caché qui pourrait bientôt faire baisser les prix de l’immobilier à l’échelle nationale, ont déclaré des experts immobiliers à Business Insider : la flambée des coûts de l’assurance habitation.
Les primes d’assurance habitation, qui ont augmenté de 4,5 % sur un an rien qu’en mars, selon les données économiques du FRED, pourraient être la goutte d’eau qui a fait déborder le vase pour les acheteurs de maison dans un contexte de hausse des coûts.
La plateforme de comparaison d’assurance Insurify a déclaré dans un rapport récent que les taux d’assurance annuels ont grimpé de 19,8 % entre 2021 et 2023, et la société prévoit que 6 % supplémentaires apparaîtront en 2024, ce qui porterait le taux annuel moyen à 2 522 $ d’ici la fin de l’année.
Les experts immobiliers ont déclaré que même s’ils ne sont pas le principal moteur des prix des logements par rapport aux taux hypothécaires ou à l’inventaire des logements, ils ont toujours le pouvoir d’influencer ce que les acheteurs sont prêts à payer sur le long terme.
Un fardeau national croissant pour les acheteurs
Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin, a déclaré dans une interview avec Business Insider que la hausse des coûts d’assurance est particulièrement grave dans des États comme la Floride, où les catastrophes climatiques sont prises en compte dans la prévision des risques, mais elles augmentent partout aux États-Unis.
“Il y a des endroits dans tout le pays qui vont avoir leurs propres problèmes climatiques”, a-t-elle déclaré, faisant référence aux vagues de chaleur du Texas de l’été dernier, qui, selon elle, risquent de se répéter cette année, ainsi qu’à la fumée persistante et aux incendies de forêt qui sévissent dans le pays. Côte ouest.
Les coûts d’assurance surprennent généralement les acheteurs de maison dans ces régions, y compris Fairweather.
“Le problème est que la plupart des gens ne se lancent pas dans le processus consistant à déterminer combien coûtera l’assurance avant d’avoir déjà fait une offre sur une maison et ils sentent qu’ils doivent aller jusqu’au bout, sinon ils perdront. sur leurs arrhes s’ils reviennent”, a-t-elle déclaré.
Faire pression sur les prix de l’immobilier
Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com, a déclaré à BI que les prêteurs exigent généralement diverses formes d’assurance de la part des acheteurs qui contractent un prêt hypothécaire, et que si les coûts d’assurance sont trop élevés, cela peut disqualifier l’acheteur d’obtenir le prêt.
“À mesure que les coûts augmentent, le bassin d’acheteurs pouvant prétendre à l’hypothèque est plus limité, et le prix de la maison devra peut-être baisser pour qu’un acheteur soit trouvé”, a déclaré Hale.
Jesse Keenan, professeur d’immobilier durable et d’urbanisme à l’Université de Tulane, a déclaré que les acheteurs de maison sont très sensibles aux coûts opérationnels à long terme liés à l’assurance et que, généralement, la valeur d’une maison diminue si l’assurance est particulièrement coûteuse.
“En fin de compte, ce sont les acheteurs et les vendeurs qui capitalisent le risque”, a-t-il déclaré. “Et ils acceptent ce que peut être ce risque.”
Il a également noté que les marchés de l’assurance sont de mieux en mieux capables de découvrir et d’évaluer les risques, grâce à des éléments tels que les technologies géospatiales et l’informatique avancée.
“Les implications de cela sont que la technologie aide les entreprises à évaluer le risque en fonction d’une mesure beaucoup plus précise du risque. Ainsi, avec toutes ces informations, les consommateurs disent maintenant: ‘vous savez quoi, ceci vaut plus, cela vaut moins.’ Et par conséquent, la valeur des propriétés qui sont façonnées évolue, principalement vers le bas”, a déclaré Keenan.
Dans certains cas extrêmes, cette sensibilité a déjà incité à réviser les prix des logements dans des régions où les primes d’assurance sont extrêmement élevées, comme en Louisiane.
“Vous pouvez constater qu’au bout d’un an ou deux, les prix commencent à réagir parce que les gens y sont très sensibles”, a-t-il déclaré.
Pour Fairweather, il est plus précis de dire que la hausse de l’assurance fera croître la valeur des maisons plus lentement qu’elle ne l’aurait fait, car la demande robuste caractérise toujours le marché actuel.
“En général, la demande dépasse l’offre, même si l’accession à la propriété est devenue inabordable. Nous prenons en compte les prix et les taux hypothécaires et maintenant la hausse des coûts d’assurance, mais il y a toujours des gens qui veulent acheter une maison”, a-t-elle déclaré.
